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September 6, 2018

房产投资学习笔记

作者: physixfan

在投资达人wht的推荐下,拜读了BayFamily写的《普通家庭十年一千万理财计划》系列,也顺便拜读了一下这位博主的其他博文,受益匪浅。这个十年一千万系列文章是博主从2007年开始,在资产大约$1.2M、家庭年收入不到$200k的情况下,以10年后总资产为$10M为目标做投资,每年一篇文章总结当年的投资情况。现在距离当初的计划,10年已过,一千万的目标他虽然没达到,但也有$7M的资产了,这期间的投资回报率相当了得。最难能可贵的是,这10年的跨度包含了美国的2008年金融危机,也包含了后来的好时候,所以经验非常可贵。这位博主投资的主要方向就是房地产,而不碰股票,感觉从他的博客中学习到了投资房地产的玩法 ,故做笔记总结一下。

投资房地产可以 Time the Market

大家可能一直听说一句话,叫做 Don't time the market。这句话是对股市说的,股市的价格波动之快,可以使得当下的价格已经完全反应市场上已经有的全部信息。然而房产不是这样。买房卖房总是很漫长的过程,而且金额巨大,还涉及搬家等一系列麻烦事,所以其价格往往是滞后于市场上的信息的。例如金融危机刚过的两三年,即使大家看到了房价的底部,想买入,但很多很多人那时候是没钱买入的,等这些人都买得起了要几年后了,因此当时的价格并没有完全反应所有的潜在需求。按照BayFamily博主的理论,房价不涨的时候不要买,开始涨了之后一定会继续涨很长一段时间,因此涨了一小段时间之后可以果断一路买入。

投资房产要加杠杆

众所周知,至少在美国,不加杠杆地投资房地产,其长期收益率是不如投资股票的(例如定投VOO,详见这篇文章)。因此投资房地产一定要加杠杆。这里杠杆的意思是不全款买房,而是即使有足够的钱也只是付首付+从银行贷款来买房,这样30%的首付比例就对应大约3倍杠杆。按照投资达人朋友wht的观点,低息房贷是普通人能使用的最安全的贷款方式了。(注意:加杠杆投资股票则属于赌博行为,坚决不可取!)现在美国的房贷利率大概4%左右,虽然比起前10年几乎零利率高了不少,但我认为即使是现在,在整个历史长河中利率也算低的。

找到长期正现金流的房子

除了自己住的房子之外,投资的房子不能空着,要租出去。如果不租出去、或者收回来的租金比起房贷+各种费用低太多,这个投资的房子就需要你不停地往里贴钱,这样做风险是很大的,一旦资金链吃紧了就很麻烦。所以投资房地产的关键,就是在于找到长期正现金流的房子,意思就是只靠房子收的租金就可以cover你还贷+各种费用的全部费用,你付完了首付以后就再也不用往里贴钱了。

因为通胀始终存在,租金会年年往上涨,而房贷是固定的,所以一开始往往最紧,越往后正现金流越大,也许很久之后这个投资房都可以产生很可观的正现金流了。

房价高(租售比低)的地方,例如湾区、北京、上海,恐怕早已没有正现金流的房子了,除非你的杠杆加的非常低,以至于最后回报率可能就不如股市了。

要维持杠杆率

最后再来说一下学到的一个比较高级的技巧:维持 debt/equity ratio,即维持杠杆率。

很多人投资房产就只是按照前面几节说的做法来:攒钱凑首付,首付凑够了就买房租出去,继续攒钱凑下一套的首付,如此循环往复。然而有人发现自己的长期投资回报率居然还是不如股市,问题出在哪?

问题出在还贷款还到了后面,一套房子的debt逐渐减小而equity逐渐增加,debt/equity ratio 越变越小,还到最后杠杆没了!前面说过,不加杠杆的房地产投资,长期收益率就是比不过股市的。

那么该如何做才能让投资回报率变高呢,诀窍就在于维持杠杆率。当一套房子的 debt/equity ratio 降得太低时,主动做refinance。这里做refinance并不是追求更低的利率以求更低的房贷月供,而是这样操作的:

比如现在价值$1M的房子,因为已经还款还了10年,只欠银行$500k了。现在做refinance,重新贷款70%,即$700k,其中用$500k还上一家银行的debt,剩下的$200k则是现金了!这$200k现金相当于是以房子做抵押,从银行以非常低的利率贷了款(房贷利率现在也就4%左右),拿到手之后就可以用于凑下一套房子的首付了!

总结

本文只是个学习笔记,我自己连自住的房子都还买不起,只是研究学习一下他们会玩的人是怎么玩的.. 感觉真是可怕,这些人买房子收益率是如此之高,而风险又是如此之低,真是令人叹为观止。迟早有一天世界上90%都要给少数地主们一辈子交租。

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