Skip to content

Recent Articles

12
Sep

假如可以回到40年前

作者: physixfan

一觉醒来,勉强睁开了眼。天空依旧暗无天日,几年来都已经习惯了,自从核战争打响以来就一直这么个鸟样子。一阵饥肠辘辘,提醒我今天又要出去挖野菜吃了。进入核冬天之后,最值钱的东西再也不是房子了,而是以前大家最不关心的粮食。现在囤了粮食的才是大户,城市也再也不如农村有吸引力,毕竟城市长不出食物。然而摸着身上的巨大肿块,猜测着恐怕自己时日无多了,也没有医生可看,干脆弃疗了连食物也不去找了算了,留着点野菜给年轻人吃吧。闭上眼睛,回想40年前的日子,那时候的生活真美好。那时候的年轻人天天发愁的居然是能不能买得起所以一线大城市的房子,想来也可笑,当时的人们怎么就不懂租房一样可以过的很舒适,而且去小城镇生活又何妨。那段时间是人类历史上最长的一段和平时期,不用躲避炮弹,不用发愁食物价格疯涨,不用担心瘟疫肆虐,更不用担心空气中到处都是的核辐射,不用担心自己到底还能活几天。最关键的是,那时候大家的生活,都还是有希望有未来的样子。要是可以回到40年前的2018年就好了,这样想着,慢慢闭上了眼睛。

一觉醒来,勉强睁开了眼。拿起手机刷了一会儿社交网站,看着满屏幕的贩卖焦虑继续发愁。今天下午要见老板,上午得抓紧时间再把paper好好修改一下才好,不然又要挨批了。哎,啥时候才能毕业呀?愁死了。…

6
Sep

房产投资学习笔记

作者: physixfan

在投资达人wht的推荐下,拜读了BayFamily写的《普通家庭十年一千万理财计划》系列,也顺便拜读了一下这位博主的其他博文,受益匪浅。这个十年一千万系列文章是博主从2007年开始,在资产大约$1.2M、家庭年收入不到$200k的情况下,以10年后总资产为$10M为目标做投资,每年一篇文章总结当年的投资情况。现在距离当初的计划,10年已过,一千万的目标他虽然没达到,但也有$7M的资产了,这期间的投资回报率相当了得。最难能可贵的是,这10年的跨度包含了美国的2008年金融危机,也包含了后来的好时候,所以经验非常可贵。这位博主投资的主要方向就是房地产,而不碰股票,感觉从他的博客中学习到了投资房地产的玩法 ,故做笔记总结一下。

投资房地产可以 Time the Market

大家可能一直听说一句话,叫做 Don't time the market。这句话是对股市说的,股市的价格波动之快,可以使得当下的价格已经完全反应市场上已经有的全部信息。然而房产不是这样。买房卖房总是很漫长的过程,而且金额巨大,还涉及搬家等一系列麻烦事,所以其价格往往是滞后于市场上的信息的。例如金融危机刚过的两三年,即使大家看到了房价的底部,想买入,但很多很多人那时候是没钱买入的,等这些人都买得起了要几年后了,因此当时的价格并没有完全反应所有的潜在需求。按照BayFamily博主的理论,房价不涨的时候不要买,开始涨了之后一定会继续涨很长一段时间,因此涨了一小段时间之后可以果断一路买入。

投资房产要加杠杆

众所周知,至少在美国,不加杠杆地投资房地产,其长期收益率是不如投资股票的(例如定投VOO,详见这篇文章)。因此投资房地产一定要加杠杆。这里杠杆的意思是不全款买房,而是即使有足够的钱也只是付首付+从银行贷款来买房,这样30%的首付比例就对应大约3倍杠杆。按照投资达人朋友wht的观点,低息房贷是普通人能使用的最安全的贷款方式了。(注意:加杠杆投资股票则属于赌博行为,坚决不可取!)现在美国的房贷利率大概4%左右,虽然比起前10年几乎零利率高了不少,但我认为即使是现在,在整个历史长河中利率也算低的。

找到长期正现金流的房子

除了自己住的房子之外,投资的房子不能空着,要租出去。如果不租出去、或者收回来的租金比起房贷+各种费用低太多,这个投资的房子就需要你不停地往里贴钱,这样做风险是很大的,一旦资金链吃紧了就很麻烦。所以投资房地产的关键,就是在于找到长期正现金流的房子,意思就是只靠房子收的租金就可以cover你还贷+各种费用的全部费用,你付完了首付以后就再也不用往里贴钱了。

因为通胀始终存在,租金会年年往上涨,而房贷是固定的,所以一开始往往最紧,越往后正现金流越大,也许很久之后这个投资房都可以产生很可观的正现金流了。

房价高(租售比低)的地方,例如湾区、北京、上海,恐怕早已没有正现金流的房子了,除非你的杠杆加的非常低,以至于最后回报率可能就不如股市了。

要维持杠杆率

最后再来说一下学到的一个比较高级的技巧:维持 debt/equity ratio,即维持杠杆率。

很多人投资房产就只是按照前面几节说的做法来:攒钱凑首付,首付凑够了就买房租出去,继续攒钱凑下一套的首付,如此循环往复。然而有人发现自己的长期投资回报率居然还是不如股市,问题出在哪?

问题出在还贷款还到了后面,一套房子的debt逐渐减小而equity逐渐增加,debt/equity ratio 越变越小,还到最后杠杆没了!前面说过,不加杠杆的房地产投资,长期收益率就是比不过股市的。

那么该如何做才能让投资回报率变高呢,诀窍就在于维持杠杆率。当一套房子的 debt/equity ratio 降得太低时,主动做refinance。这里做refinance并不是追求更低的利率以求更低的房贷月供,而是这样操作的:

比如现在价值$1M的房子,因为已经还款还了10年,只欠银行$500k了。现在做refinance,重新贷款70%,即$700k,其中用$500k还上一家银行的debt,剩下的$200k则是现金了!这$200k现金相当于是以房子做抵押,从银行以非常低的利率贷了款(房贷利率现在也就4%左右),拿到手之后就可以用于凑下一套房子的首付了!

总结

本文只是个学习笔记,我自己连自住的房子都还买不起,只是研究学习一下他们会玩的人是怎么玩的.. 感觉真是可怕,这些人买房子收益率是如此之高,而风险又是如此之低,真是令人叹为观止。迟早有一天世界上90%都要给少数地主们一辈子交租。…

31
Jul

美国投资理财小攻略

作者: physixfan

最近稍微花了点时间研究了一下在美国如何投资理财,感觉终于搞明白了一点,写此文以帮助和以前的我一样对投资一脸懵逼的人。个人认为我本文写的这个策略,可以让普通人花很少的时间就实现资产的保值/增值。

在讲解我现在认为的最佳投资方法之前,有些话要写在前面:

  • 个人认为,去追寻 alpha,即超额收益,是需要花时间做研究的。作为普通人,尤其是不想整天研究各种投资信息的普通人,最好不要去追寻什么 alpha,只要 beta,即整个市场的平均收益,就足够了。
  • 如果认同我上面的想法,那么就不要拿大头的钱去投资个股了,购买一些 mutual fund 或者 ETF 才比较靠谱。
  • 与中国不同,在美国投资房地产不一定是最佳的投资方式,过去几十年的数据表明,在美国投资股市比投资房地产收益率更高。当然,这一条不是说建议大家在美国不要买房,自住的第一套房无论如何都是划算的。
  • 如果你的钱短时间就要用,比如计划着明年买房现在在琢磨首付的钱应该投到哪,那么最好放到风险特别低的地方,比如 MMF(Money Market Fund 货币基金,例如 VMMXX)。投资是需要长时间积累的,时间久了才能让复利的威力发挥出来。
  • 本文不讨论税务有关问题,只讨论 401k、IRA 等都放满了之后,多余的钱自己去投资应该怎么搞。
  • 应当留出大约够你6个月支出那么多的钱,放在 Savings Account(活期储蓄账户)里,作为 emergency fund。其他的钱才可以拿来做投资。

首先,在美国投资应该在哪开户?个人认为俩地方比较好:

  • Vanguard,这是一家专注做指数基金的公司,商誉很高,比较老牌。如果你也认同投资指数的理念,这家是不二之选。
  • Robinhood,这是一家创业公司,最主要的特点就是买卖股票/ETF完全不收手续费。

然后,来讲解一下主要可以买到的投资物都有啥,以及对应的收益和风险如何:

  • MMF(Money Market Fund 货币基金)是除了现金以外风险最低的投资物了,国内的余额宝背后其实就是一支货币基金。在美国典型例子是 VMMXX
7
Jul

关于财务自由

作者: physixfan

我总觉得现在那帮写鸡汤的人都根本没明白财务自由是什么。财务自由从来就不是让你有一大笔钱之后坐吃山空。财务自由的定义是被动收入大于支出!关键在于“被动收入”的概念,以及“大于支出”。被动收入可远不止钱存银行生利息这种方式 被动收入完全是可以去创造的 这里就不多说了。主流的理论认为(以美国为例)投资产生的被动收入可以长期来看达到6%左右 而通胀大约为2% 因此真正的收益率在4%左右。因此这个理论认为 财务自由所需要的金额是你一年的支出*25。比如一年20万美元购你开销了 那你仅仅需要500万美元的可投资资产就有望达到财务自由。另一个点是大于支出,支出肯定不是一成不变的,而是随着你生活的城市而变。当你财务自由之后 你还真的有必要生活在北京上海纽约旧金山这种城市吗?实际上完全可以过一种location independent的生活,成为数字游民。如果考虑当数字游民 那财务自由所需的可投资资产数额就可以适当降低了。哎我觉得现在这帮写鸡汤的实在太不敬业了。。。…

14
Mar

【详细图文教程】如何10分钟成为世界首富!

作者: physixfan

今天我来教一下大家如何花10分钟的时间成为世界首富。简单的说,步骤如下:

  1. 备好 ETH 零钱
  2. 发币
  3. 上交易所
  4. 走向人生巅峰

怎么样,是不是很简单?接下来我就来详细的讲解一下操作步骤。

1. 备好 ETH 零钱

本文介绍的玩法均基于 Ethereum(以太坊),因此事先需要备好一点点 ETH(以太币)零钱,用于支付 gas(油钱,可以通俗的理解为上链的手续费)。大约总共只需要零点零几的 ETH(大约价值不到10美元)即可。

使用美元购买 ETH 的交易所有很多,最常见的交易所是 Coinbase/GDAX,这里不是本文的重点所以在此略过了。

MetaMask 是一个很方便的 Chrome 浏览器插件,下文中将默认使用 MetaMask 作为你的 ETH 钱包。安装好 MetaMask 之后,找到 create account 的按钮,即可创建一个 …

12
Mar

玩了玩以太坊

作者: physixfan

最近闲来无事开始玩以太坊 ETH 了。

注册了个以太坊钱包: physixfan.eth ,欢迎打赏 😂

然后自己 ICO 了一个空气币:physixfan 币(代号 PHX),目前只有两个人持有:我自己和V神 😂

如果你们也想玩的话,可以参考以下链接:

一些有用的链接:

  • 以太坊钱包,推荐使用 MetaMask,是一个浏览器插件,非常便捷。
  • 使用以太坊钱包做一些常见的事情,可以使用 MyEtherWallet,功能十分强大。
  • 部署智能合约的在线编辑器,推荐 Remix
  • 以太坊交易查询,推荐 Etherscan

 …