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July 29, 2020

美国房贷利率史低了 我们是不是需要抓紧时间买房?

作者: physixfan

这段时间看到很多人表示,房贷利率创造历史新低了,接下来肯定会涨回去,我们需要抓紧时间买房了,机不可失时不再来。我对这个问题的看法是这样的:

  • “美国房贷利率现在历史最低了”:这是事实,不是观点。
  • “房贷利率接下来肯定会上涨”:这个观点我不认同。我的看法是,接下来有50%的概率上涨,50%的概率继续下跌。

可能大多数人都是仅仅站在买房者的角度看贷款利率的,但是我恰好是债券投资爱好者,所以我觉得同样应该站在债券收益率的角度来看这个问题。有一个现象是,30 yr fixed rate 房贷利率,与10年期国债 (treausury bond) 的收益率,相关性非常非常显著,示意图如下:

我们几乎可以认为30年期房贷利率和10年国债收益率的变化趋势是同步的。如果你非常确信在接下来的三五年内,房贷利率会上涨,那么可以推断出这几乎等价于你认为10年期国债收益率会上涨,那你可以直接short 10年期国债,即可获得丰厚的收益。

事实上虽然美国的10年期国债收益率仅有0.5%多了,在美国自己的历史上已经最低了,但是与其他国家横向对比的话,这个收益率根本不算低的。在大的债务周期里,日本和德国的相位是走在美国前面的。让我们来看看日本和德国现在(2020年7月)的10年期国债收益率是多少,可能会让不少平时不关注债市的人大开眼界:日本 0.01%;德国 -0.5%。没错,德国的10年期国债收益率前面的负号不是笔误,是真的负收益率。也就是说美国的10年期国债收益率完全有进一步下降的空间。

我自己的预测就是:我无法预测接下来房贷利率会回升还是进一步下降。二者各有50%概率。如果你对此问题的判断能让概率大于50%,可以直接在债券市场里做多或者做空。如果说refinance应该趁低利率赶紧做,我觉得没问题;但是如果是还没买房正在纠结要不要买,我个人认为最好不要让这个利率影响你的判断。

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