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April 15, 2021

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2021年美国买房的一些思考

作者: physixfan

这几天买的房子终于交房了。正在关注美国房市的朋友们估计都明白,2021年以来只有两个字能形容近况:疯狂。于是写写这篇小文记录一下近期的想法。

其实我本来2020年就有买房的打算了,结果谁能料到2020年3月新冠疫情就这么在全世界爆发了,改变了一切。疫情席卷之际,不确定性太强,于是我就暂缓了买房计划改为暗中观察。在2020年7月的时候,我在这个博客写了一篇《美国房市 Time The Market: 是不是应该2021年再买房?》,现在事后来看这次 time the market 的尝试彻底的失败了,因此错过了房价暴涨之前的最佳买入时机。

为什么2020年7月时的判断彻底错误了呢?我认为主要有以下几点原因:

  • 当时的判断,最重要的依据是,失业率已处于历史最高点。哪有失业率上天了房价不降的道理呢?现在想来,当时的判断错误,最主要的原因就是没有预测到美国的经济居然来了个K型恢复:受疫情影响大的人都是低收入人群,这些人失业了,但是他们本来也不是我买房的竞争对手;而我买房的竞争对手们,基本全都在家惬意的远程工作,不仅没有失业反而还有大批的人因为自家公司股票疯涨而净值飙升了。一场疫情下来,美国的穷人更穷了,有钱人更有钱了。
  • 当时的判断,另一个主要依据是,forbearance 的房子最后很可能拖得越久越还不起,那他们最终要卖或者被 foreclosure,卖的人多了房价就会降。但是现在事后看,这些 forbearance 的房子很可能跟自己想买的房子完全无关,还是上面的K型恢复的问题,我想买的那些价位的房子,其潜在卖家也都是疫情受益者,几乎没有人因此而产生经济紧张而不得不卖房。顺便说一下,forbearance 的截止日期一次次的被延期,这些房子里面有一部分是本来要被卖的,结果因为 forbearance 的原因就继续免费住在里面了,导致供需关系有点导向供给不足,于是也成了推高低端房子价格的一部分原因。
  • 从2020年3月开始,美股SP500指数几乎涨成了一条直线,天天史高。科技公司就更不用说了。有无数人因为股票上涨而受益,手里的钱超级多。这些人都是我的买房竞争者。当然,这一点没有人能提前预测到,不然加10倍杠杆买股票就行了。
  • 房贷利率。整个2020年,房贷利率一降再降,一直到2021年2月才开始触底。低利率意味着同样房价的月供变少,那相应的同样的收入就可以买房时候价位预算更高一点。

所以我在意识到了这些问题之后,就开始赶紧看房下手了。大概从1月开始吧,那时候因为是冬天淡季,几乎就没有什么房子在卖。一直看房尝试下offer,被惨烈的bidding war给搞的很郁闷,最后3月终于买到了一个比较老、需要做不少remodel工作、但是能以比较便宜的价格买下来的房子。

现在还有不少人在纠结2021年房这波房价快速上涨是不是不理性的、是不是再等等会降。我个人的想法是,房价接下来怎么变,要看这几个因素怎么变:

  • 房贷利率。当下(2021年4月)的房贷利率依然比2020年前半年以及更早的时候低了很多,如果做一下房贷利率和房价的关系的历史研究,就会发现房贷利率可以解释相当一部分房价的上涨。2021年初的房价跳涨中的一部分就纯粹是利率降低带来的理性上涨。当然,未来利率怎么变没人能准确预测,有可能上涨,那到时候房价相应的也会变化。
  • 通胀。如果通胀很高或者至少人们对通胀的预期(不管对不对)很高,那房价也会跟着涨。在通胀高的时期,买房是个好的选择,因为房价跟着通胀涨、而房贷数目固定不涨。
  • 股市。如果美股继续天天史高,房价不可能降。
  • 美联储放水程度。看看美国的M2什么时候能停止快速上涨。
  • 人们对 Single Family Home (SFH) 的偏好。有人会觉得疫情以来这波 work from home 带来的 SFH 价格疯狂上涨,可能会在疫情结束后反噬,到时候大家搬回城里,SFH 就会有很大的抛压。我倒是觉得除非是特别远郊的地方,否则 SFH 的价格很难下跌。美国毕竟 condo 有很高的HOA、因为不拥有土地而房价涨的慢,这些大缺陷永远都是存在的,很难想象体验过 SFH 的人会在个人财务不出问题的情况下去降级回去住 condo。
  • 房源的数量。2021年至今为止存量房源的数量处于完全的历史低位,基本上没什么房子在卖,新挂出来的好一点的房子都是瞬间被抢光的。如果供给一直跟不上,那供需依然不平衡,价格还会继续上移。至于为什么供给这么少?这就不是个简单的问题了。供给太少的长期核心就在于 SFH 占的土地大,离城市中心近的 SFH 本就是稀缺资源,不可能无限供应。短期原因应该是(1)有些人因为疫情不愿意让人来看房所以暂时不卖,不过现在老年人都打上疫苗了,如果这几个月供给还没有扩大,那可能就不太会短期内扩大了吧;(2)forbearance 政策导致一部分本来要卖的房子没必要卖了,直接免费继续住就完了,这些房子得等 forbearance 政策结束才有可能上市。

有人可能会觉得2021年的房价跳涨有点泡沫感,会不会重蹈2008年房价崩盘的覆辙?我认为不会,原因如下:

  • 房价并不像股市那样几乎每10年就来一次大跌。纵观美国100年的房价历史,其实只有2008年这一次是崩盘式下跌的,其他时间都一直在涨(这里指的是 nominal price,不是扣掉通胀后的 real price),一部分城市在一些时期会有下跌,但幅度都很小。2008不是常态,而是极其少见的异常状态。
  • 2008年那次之所以会房价崩盘,我认为最主要的原因是在那之前金融体系玩的那些花样太花哨,风险没有被真正正确地计算,于是银行放贷标准太低。于是有很多本来不该买得起房子的人被银行放贷了、以及有太多人加杠杆加的太高。今年银行放贷方面依然卡的很严,参与加价疯抢的买家们都是相当qualify的有钱人。今年甚至有无数 all cash offer,连贷款都不需要。

其实这波不仅仅是美国房价暴涨了,纵观全世界,加拿大、新西兰、澳大利亚、英国、爱尔兰等国家,所有人都在吐槽房价暴涨,看数据这些国家涨的比美国更凶。其他非英语国家也许也有类似情况,只不过我不懂那些语言所以没搜到罢了😂。同一个世界,同一个命运。

也许下半年开始房价就大跌了、而我赶上了房价的历史大顶。谁知道呢,也许我又一次 time the market 完全错误😂 Let’s see…

不过不论后面房价怎么变,现在终于有了自己的房子了,终于不再做空房地产了!(某种意义上来说,租房相当于是在做空房地产,有了自住房之后才算是 market neutral。)

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