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房产投资学习笔记

在投资达人wht的推荐下，拜读了BayFamily写的《普通家庭十年一千万理财计划》系列，也顺便拜读了一下这位博主的其他博文，受益匪浅。这个十年一千万系列文章是博主从2007年开始，在资产大约$1.2M、家庭年收入不到$200k的情况下，以10年后总资产为$10M为目标做投资，每年一篇文章总结当年的投资情况。现在距离当初的计划，10年已过，一千万的目标他虽然没达到，但也有$7M的资产了，这期间的投资回报率相当了得。最难能可贵的是，这10年的跨度包含了美国的2008年金融危机，也包含了后来的好时候，所以经验非常可贵。这位博主投资的主要方向就是房地产，而不碰股票，感觉从他的博客中学习到了投资房地产的玩法 ，故做笔记总结一下。

投资房地产可以 Time the Market

大家可能一直听说一句话，叫做 Don’t time the market。这句话是对股市说的，股市的价格波动之快，可以使得当下的价格已经完全反应市场上已经有的全部信息。然而房产不是这样。买房卖房总是很漫长的过程，而且金额巨大，还涉及搬家等一系列麻烦事，所以其价格往往是滞后于市场上的信息的。例如金融危机刚过的两三年，即使大家看到了房价的底部，想买入，但很多很多人那时候是没钱买入的，等这些人都买得起了要几年后了，因此当时的价格并没有完全反应所有的潜在需求。按照BayFamily博主的理论，房价不涨的时候不要买，开始涨了之后一定会继续涨很长一段时间，因此涨了一小段时间之后可以果断一路买入。

投资房产要加杠杆

众所周知，至少在美国，不加杠杆地投资房地产，其长期收益率是不如投资股票的（例如定投VOO，详见这篇文章）。因此投资房地产一定要加杠杆。这里杠杆的意思是不全款买房，而是即使有足够的钱也只是付首付+从银行贷款来买房，这样30%的首付比例就对应大约3倍杠杆。按照投资达人朋友wht的观点，低息房贷是普通人能使用的最安全的贷款方式了。（注意：加杠杆投资股票则属于赌博行为，坚决不可取！）现在美国的房贷利率大概4%左右，虽然比起前10年几乎零利率高了不少，但我认为即使是现在，在整个历史长河中利率也算低的。

找到长期正现金流的房子

除了自己住的房子之外，投资的房子不能空着，要租出去。如果不租出去、或者收回来的租金比起房贷+各种费用低太多，这个投资的房子就需要你不停地往里贴钱，这样做风险是很大的，一旦资金链吃紧了就很麻烦。所以投资房地产的关键，就是在于找到长期正现金流的房子，意思就是只靠房子收的租金就可以cover你还贷+各种费用的全部费用，你付完了首付以后就再也不用往里贴钱了。

因为通胀始终存在，租金会年年往上涨，而房贷是固定的，所以一开始往往最紧，越往后正现金流越大，也许很久之后这个投资房都可以产生很可观的正现金流了。

房价高（租售比低）的地方，例如湾区、北京、上海，恐怕早已没有正现金流的房子了，除非你的杠杆加的非常低，以至于最后回报率可能就不如股市了。

要维持杠杆率

最后再来说一下学到的一个比较高级的技巧：维持 debt/equity ratio，即维持杠杆率。

很多人投资房产就只是按照前面几节说的做法来：攒钱凑首付，首付凑够了就买房租出去，继续攒钱凑下一套的首付，如此循环往复。然而有人发现自己的长期投资回报率居然还是不如股市，问题出在哪？

问题出在还贷款还到了后面，一套房子的debt逐渐减小而equity逐渐增加，debt/equity ratio 越变越小，还到最后杠杆没了！前面说过，不加杠杆的房地产投资，长期收益率就是比不过股市的。

那么该如何做才能让投资回报率变高呢，诀窍就在于维持杠杆率。当一套房子的 debt/equity ratio 降得太低时，主动做refinance。这里做refinance并不是追求更低的利率以求更低的房贷月供，而是这样操作的：

比如现在价值$1M的房子，因为已经还款还了10年，只欠银行$500k了。现在做refinance，重新贷款70%，即$700k，其中用$500k还上一家银行的debt，剩下的$200k则是现金了！这$200k现金相当于是以房子做抵押，从银行以非常低的利率贷了款（房贷利率现在也就4%左右），拿到手之后就可以用于凑下一套房子的首付了！

总结

本文只是个学习笔记，我自己连自住的房子都还买不起，只是研究学习一下他们会玩的人是怎么玩的.. 感觉真是可怕，这些人买房子收益率是如此之高，而风险又是如此之低，真是令人叹为观止。迟早有一天世界上90%都要给少数地主们一辈子交租。…

美国投资理财小攻略

最近稍微花了点时间研究了一下在美国如何投资理财，感觉终于搞明白了一点，写此文以帮助和以前的我一样对投资一脸懵逼的人。个人认为我本文写的这个策略，可以让普通人花很少的时间就实现资产的保值/增值。

上图为美股道琼斯指数100年来的趋势（对数坐标 未对通胀做调整）来源: https://www.macrotrends.net/1319/dow-jones-100-year-historical-chart

在讲解我现在认为的最佳投资方法之前，有些话要写在前面：

• 个人认为，去追寻 alpha，即超额收益，是需要花时间做研究的。作为普通人，尤其是不想整天研究各种投资信息的普通人，最好不要去追寻什么 alpha，只要 beta，即整个市场的平均收益，就足够了。
• 如果认同我上面的想法，那么就不要拿大头的钱去投资个股了，购买一些 mutual fund 或者 ETF 才比较靠谱。
• 与中国不同，在美国投资房地产不一定是最佳的投资方式，过去几十年的数据表明，在美国投资股市比投资房地产收益率更高。当然，这一条不是说建议大家在美国不要买房，自住的第一套房无论如何都是划算的。（注：如果你对买房的理解非常深入 那买房收益也确实是可以超过美股的。）
• 如果你的钱短时间就要用，比如计划着明年买房现在在琢磨首付的钱应该投到哪，那么最好存在 Savings Account（活期储蓄账户）或者放到风险特别低的地方，比如 MMF（Money Market Fund 货币基金，例如 VMMXX)。投资是需要长时间积累的，时间久了才能让复利的威力发挥出来。
• 应当留出大约够你6个月支出那么多的钱，放在 Savings Account（活期储蓄账户）里，作为 emergency fund。其他的钱才可以拿来做投资。
• 本文不讨论税务有关问题，只讨论 401k、IRA 等都放满了之后，多余的钱自己去投资应该怎么搞。

首先，在美国投资应该在哪开户？现在（2020年）美股券商零佣金已经是标配了，因此Robinhood这种新兴互联网券商已经不再有优势，选择传统大券商即可：

• Charles Schwab，老牌券商，现在零佣金了。

关于财务自由

我总觉得现在那帮写鸡汤的人都根本没明白财务自由是什么。财务自由从来就不是让你有一大笔钱之后坐吃山空。财务自由的定义是被动收入大于支出！关键在于“被动收入”的概念，以及“大于支出”。被动收入可远不止钱存银行生利息这种方式 被动收入完全是可以去创造的 这里就不多说了。主流的理论认为（以美国为例）投资产生的被动收入可以长期来看达到6%左右 而通胀大约为2% 因此真正的收益率在4%左右。因此这个理论认为 财务自由所需要的金额是你一年的支出*25。比如一年20万美元购你开销了 那你仅仅需要500万美元的可投资资产就有望达到财务自由。另一个点是大于支出，支出肯定不是一成不变的，而是随着你生活的城市而变。当你财务自由之后 你还真的有必要生活在北京上海纽约旧金山这种城市吗？实际上完全可以过一种location independent的生活，成为数字游民。如果考虑当数字游民 那财务自由所需的可投资资产数额就可以适当降低了。哎我觉得现在这帮写鸡汤的实在太不敬业了。。。…

玩了玩以太坊

最近闲来无事开始玩以太坊 ETH 了。

注册了个以太坊钱包： physixfan.eth ，欢迎打赏 😂

然后自己 ICO 了一个空气币：physixfan 币（代号 PHX），目前只有两个人持有：我自己和V神 😂

如果你们也想玩的话，可以参考以下链接：

• 以太坊钱包地址可以在这里注册，顺着指示一步步来就可以，非常简单：https://www.myetherwallet.com/#ens
• 十分钟 ICO 教程，网上也有好多了，这里有篇中文的写的挺好的：https://zhuanlan.zhihu.com/p/33190525

一些有用的链接：

• 以太坊钱包，推荐使用 MetaMask，是一个浏览器插件，非常便捷。
• 使用以太坊钱包做一些常见的事情，可以使用 MyEtherWallet，功能十分强大。
• 部署智能合约的在线编辑器，推荐 Remix。
• 以太坊交易查询，推荐 Etherscan。

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