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Recent Articles

29
Jul

美国房贷利率史低了 我们是不是需要抓紧时间买房?

作者: physixfan

这段时间看到很多人表示,房贷利率创造历史新低了,接下来肯定会涨回去,我们需要抓紧时间买房了,机不可失时不再来。我对这个问题的看法是这样的:

  • “美国房贷利率现在历史最低了”:这是事实,不是观点。
  • “房贷利率接下来肯定会上涨”:这个观点我不认同。我的看法是,接下来有50%的概率上涨,50%的概率继续下跌。

可能大多数人都是仅仅站在买房者的角度看贷款利率的,但是我恰好是债券投资爱好者,所以我觉得同样应该站在债券收益率的角度来看这个问题。有一个现象是,30 yr fixed rate 房贷利率,与10年期国债 (treausury bond) 的收益率,相关性非常非常显著,示意图如下:

我们几乎可以认为30年期房贷利率和10年国债收益率的变化趋势是同步的。如果你非常确信在接下来的三五年内,房贷利率会上涨,那么可以推断出这几乎等价于你认为10年期国债收益率会上涨,那你可以直接short 10年期国债,即可获得丰厚的收益。

事实上虽然美国的10年期国债收益率仅有0.5%多了,在美国自己的历史上已经最低了,但是与其他国家横向对比的话,这个收益率根本不算低的。在大的债务周期里,日本和德国的相位是走在美国前面的。让我们来看看日本和德国现在(2020年7月)的10年期国债收益率是多少,可能会让不少平时不关注债市的人大开眼界:日本 0.01%;德国 -0.5%。没错,德国的10年期国债收益率前面的负号不是笔误,是真的负收益率。也就是说美国的10年期国债收益率完全有进一步下降的空间。

我自己的预测就是:我无法预测接下来房贷利率会回升还是进一步下降。二者各有50%概率。如果你对此问题的判断能让概率大于50%,可以直接在债券市场里做多或者做空。如果说refinance应该趁低利率赶紧做,我觉得没问题;但是如果是还没买房正在纠结要不要买,我个人认为最好不要让这个利率影响你的判断。…

15
Jul

美国房市 Time The Market: 是不是应该2021年再买房?

作者: physixfan

我自己还没买过房 很多理论知识都是学习的BayFamily老哥的文章和视频。理论上来说,股市普通人是无法 consistently time the market 的,所有市场上已有的信息都已经反应在当下的价格中了。但是房市高手是可以做到 consistently time the market 的,因为房产买卖手续费高、流动性低,价格相对于各种信息是有滞后的,而且买房涉及一大笔钱,有很多人可能在一些特定时刻即使知道价格偏低了也买不起,有很多人可能在特定时刻失业了即使不想卖房也得卖。

现在大家都知道美国因为疫情的缘故失业率巨高,但是好像目前房价并没有在下跌。为什么呢?似乎这个道理是这样的:现况是卖家比往年少了很多,从Redfin上的数据也可以看出今年疫情开始后让成交量比去年低了不少,卖家少则供需关系会稍微偏向于供给不足。

以西雅图地区为例,卖房的人在今年3月以后和往年相比少了许多,交易量的趋势也是类似的。

目前失业的人可以暂时申请先不还房贷,进入forbearance状态。但等到这个宽限期结束了,forbearance状态里的人会有一部分转化成delinquency,当delinquency升高到一定程度之后供需关系就会大变,房价就会开始猛跌。所以可能等到2021年再买房会抄到底。这个观点是BayFamily老哥做的视频中的观点 大家感兴趣的话可以看看。

最后分享一个网站 感觉这里关于房产的数据很全面更新也比较及时 如果大家有其他看数据的网站也欢迎推荐:

7月初出的那一期报告,就已经可以看到Delinquency开始猛增了。这应该还只是刚刚开始。

28
Jun

如何计算自己的投资回报率?TWR 时间加权 vs MWR 金钱加权

作者: physixfan

这几天想看看自己这半年来的投资回报率如何,意识到如何计算投资回报率并不是一件完全trivial的事情,各券商直接给出来的数字可能也有不同的定义。其原因在于需要考虑资金流入流出的影响。

Basic Rate of Return

最naive的想法是,计算投资回报率就直接把一段时间内的利润除以本金即可,即:

Basic Return = (EV – BV) / BV

其中EV是Ending Value, BV是Beginning Value。但是有资金的流入流出怎么办?最naive的方法就是把净资金流入算作本金,即:

Basic Return = [EV – (BV+CF)] / (BV+CF)

其中CF是 Net Cash Flow。这样计算,最大的好处自然是简单粗暴;但是有一个致命问题就是,当资金流入流出很多或很大的时候,会让结果变得不准确。

举一个简单而极端的例子:假设年初投入本金$1千,某一天投入资金$1百万,一天后涨了1%赚了$1万之后把这$1百万撤走了,到了年末的时候,投资的股票价格正好跌回和年初一样。这样的话,这一年中净资金流入CF为0,本金BV为$1千,而EV是$1.1万,最后计算回报率的时候如果按上面公式计算分母(BV+CF)是$1千,于是回报率1000%。显然,这个结果没有任何意义。

大家每个月都有新的收入进来,都会投入到股市当中,因此资金的流入流出肯定是投资的重要一部分,因此 Basic Rate of Return 这种计算投资回报率的方式基本上可以说是错误计算方式了。而正确的计算方式有两种:Time-Weighted Return (TWR) 和 …

22
Jun

中文互联网的内容产出为什么渐渐枯萎?

作者: physixfan

中文互联网和英文互联网在内容质量方面的差距有目共睹。我个人认为主要原因如下:

1. 审查制度。现在在国内建个博客、论坛,都需要域名备案的。一旦稍微有点流量了,就会被请喝茶,就需要审核里面的所有内容,成本都是站主承担。维护博客论坛这种事儿闲着没事儿凭借兴趣玩玩还可以,一旦需要行政成本了,就会极大的降低积极性。另外,以文学和思想为追求的文艺创作,是需要不受限制天马行空的环境才有可能有真正有价值的产出的。以国内现在的氛围,创作出来的作品能不能发出来、发出来之后过一段时间会不会被举报然后引火烧身,都是未知数,对人身安全都可能产生威胁,自然创作积极性就大受打击了。

2. 搜索引擎太烂。一个小的博客小的论坛,要如何在没有运营经费的情况下,持续吸引人进来看进来讨论呢?在中文互联网上,是没有办法的。但是在英文世界就有办法,那就是Google。只要你的博客内容足够好,只要你的论坛上讨论的问题足够专业,相关人士在搜索相关关键词的时候就很容易发现这个地方,并且持续关注。在百度上呢?呵呵。一个小网站不交保护费还想排进首页?想得美。百度和腾讯之间的微妙关系,也导致中文互联网内容产出的一个主要阵地–微信公众号–上面的文章无法被百度搜索到,这进一步导致了中文互联网上发掘优质内容和优质内容被发掘的困难。

3. 中文互联网上单纯提供有价值的信息很难盈利。在中文互联网中,创作者为了盈利,只能接软文广告、引流到收费平台上等等,俗称“割韭菜”。平台为了盈利,只能不断的拉新的投资、扩大用户数量,无法只对质量负责。在英文互联网中,创作者和平台方有多种多样的盈利方式,比如写文章的话可以通过Google AdSense的展示广告赚钱、做视频的话可以通过Youtube自带的按播放次数计费的广告赚钱、文艺创作的可以通过Patreon让粉丝付费支持等等。创作者只需要专注于创作或传播高质量信息,有人喜欢看,就能赚到钱;而平台也可以只追求做一个小而美的平台,不一定需要一轮轮投资不断地扩大用户数然后追求上市。

4. 中国吃饱了饭主要追求自我实现的人还是太少。相信看过英文Wikipedia的人都会有一种敬佩感,里面的内容实在是太全面太丰富。估计中文互联网界都很难想象为什么会有人花那么多精力免费写那么多优质内容。然而英文世界里就是有那么多吃饱了饭没事儿干,主要追求自我实现的人,他们就是不求赚钱写东西只求自己开心。中国毕竟还是发展中国家,太多的人都在忙于生计,没有闲工夫追求不赚钱的东西。…

19
Jun

投资交流群/论坛

作者: physixfan

建了一个Telegram群,对投资有兴趣的朋友们欢迎加入进来一起研究交流各种投资问题:

我们美国信用卡指南团队近期建了个论坛,里面有理财板块,欢迎大家也来论坛讨论:

17
Jun

小小的得意一下😂

作者: physixfan