房产投资学习笔记
在投资达人wht的推荐下，拜读了BayFamily写的《普通家庭十年一千万理财计划》系列，也顺便拜读了一下这位博主的其他博文，受益匪浅。这个十年一千万系列文章是博主从2007年开始，在资产大约$1.2M、家庭年收入不到$200k的情况下，以10年后总资产为$10M为目标做投资，每年一篇文章总结当年的投资情况。现在距离当初的计划，10年已过，一千万的目标他虽然没达到，但也有$7M的资产了，这期间的投资回报率相当了得。最难能可贵的是，这10年的跨度包含了美国的2008年金融危机，也包含了后来的好时候，所以经验非常可贵。这位博主投资的主要方向就是房地产，而不碰股票，感觉从他的博客中学习到了投资房地产的玩法 ，故做笔记总结一下。
投资房地产可以 Time the Market
大家可能一直听说一句话，叫做 Don’t time the market。这句话是对股市说的，股市的价格波动之快，可以使得当下的价格已经完全反应市场上已经有的全部信息。然而房产不是这样。买房卖房总是很漫长的过程，而且金额巨大，还涉及搬家等一系列麻烦事，所以其价格往往是滞后于市场上的信息的。例如金融危机刚过的两三年，即使大家看到了房价的底部，想买入，但很多很多人那时候是没钱买入的，等这些人都买得起了要几年后了，因此当时的价格并没有完全反应所有的潜在需求。按照BayFamily博主的理论，房价不涨的时候不要买，开始涨了之后一定会继续涨很长一段时间，因此涨了一小段时间之后可以果断一路买入。
投资房产要加杠杆
众所周知，至少在美国，不加杠杆地投资房地产，其长期收益率是不如投资股票的（例如定投VOO，详见这篇文章）。因此投资房地产一定要加杠杆。这里杠杆的意思是不全款买房，而是即使有足够的钱也只是付首付+从银行贷款来买房，这样30%的首付比例就对应大约3倍杠杆。按照投资达人朋友wht的观点，低息房贷是普通人能使用的最安全的贷款方式了。（注意：加杠杆投资股票则属于赌博行为，坚决不可取！）现在美国的房贷利率大概4%左右，虽然比起前10年几乎零利率高了不少，但我认为即使是现在，在整个历史长河中利率也算低的。
找到长期正现金流的房子
除了自己住的房子之外，投资的房子不能空着，要租出去。如果不租出去、或者收回来的租金比起房贷+各种费用低太多，这个投资的房子就需要你不停地往里贴钱，这样做风险是很大的，一旦资金链吃紧了就很麻烦。所以投资房地产的关键，就是在于找到长期正现金流的房子，意思就是只靠房子收的租金就可以cover你还贷+各种费用的全部费用，你付完了首付以后就再也不用往里贴钱了。
因为通胀始终存在，租金会年年往上涨，而房贷是固定的，所以一开始往往最紧，越往后正现金流越大，也许很久之后这个投资房都可以产生很可观的正现金流了。
房价高（租售比低）的地方，例如湾区、北京、上海，恐怕早已没有正现金流的房子了，除非你的杠杆加的非常低，以至于最后回报率可能就不如股市了。
要维持杠杆率
最后再来说一下学到的一个比较高级的技巧：维持 debt/equity ratio，即维持杠杆率。
很多人投资房产就只是按照前面几节说的做法来：攒钱凑首付，首付凑够了就买房租出去，继续攒钱凑下一套的首付，如此循环往复。然而有人发现自己的长期投资回报率居然还是不如股市，问题出在哪？
问题出在还贷款还到了后面，一套房子的debt逐渐减小而equity逐渐增加，debt/equity ratio 越变越小，还到最后杠杆没了！前面说过，不加杠杆的房地产投资，长期收益率就是比不过股市的。
那么该如何做才能让投资回报率变高呢，诀窍就在于维持杠杆率。当一套房子的 debt/equity ratio 降得太低时，主动做refinance。这里做refinance并不是追求更低的利率以求更低的房贷月供，而是这样操作的：
比如现在价值$1M的房子，因为已经还款还了10年，只欠银行$500k了。现在做refinance，重新贷款70%，即$700k，其中用$500k还上一家银行的debt，剩下的$200k则是现金了！这$200k现金相当于是以房子做抵押，从银行以非常低的利率贷了款（房贷利率现在也就4%左右），拿到手之后就可以用于凑下一套房子的首付了！
总结
本文只是个学习笔记，我自己连自住的房子都还买不起，只是研究学习一下他们会玩的人是怎么玩的.. 感觉真是可怕，这些人买房子收益率是如此之高，而风险又是如此之低，真是令人叹为观止。迟早有一天世界上90%都要给少数地主们一辈子交租。…
美国投资理财小攻略
最近稍微花了点时间研究了一下在美国如何投资理财，感觉终于搞明白了一点，写此文以帮助和以前的我一样对投资一脸懵逼的人。个人认为我本文写的这个策略，可以让普通人花很少的时间就实现资产的保值/增值。
上图为美股道琼斯指数100年来的趋势（对数坐标 未对通胀做调整）来源: https://www.macrotrends.net/1319/dow-jones-100-year-historical-chart
在讲解我现在认为的最佳投资方法之前，有些话要写在前面：
- 个人认为，去追寻 alpha，即超额收益，是需要花时间做研究的。作为普通人，尤其是不想整天研究各种投资信息的普通人，最好不要去追寻什么 alpha，只要 beta，即整个市场的平均收益，就足够了。
- 如果认同我上面的想法，那么就不要拿大头的钱去投资个股了，购买一些 mutual fund 或者 ETF 才比较靠谱。
- 与中国不同，在美国投资房地产不一定是最佳的投资方式，过去几十年的数据表明，在美国投资股市比投资房地产收益率更高。当然，这一条不是说建议大家在美国不要买房，自住的第一套房无论如何都是划算的。（注：如果你对买房的理解非常深入 那买房收益也确实是可以超过美股的。）
- 如果你的钱短时间就要用，比如计划着明年买房现在在琢磨首付的钱应该投到哪，那么最好存在 Savings Account（活期储蓄账户）或者放到风险特别低的地方，比如 MMF（Money Market Fund 货币基金，例如 VMMXX)。投资是需要长时间积累的，时间久了才能让复利的威力发挥出来。
- 应当留出大约够你6个月支出那么多的钱，放在 Savings Account（活期储蓄账户）里，作为 emergency fund。其他的钱才可以拿来做投资。
- 本文不讨论税务有关问题，只讨论 401k、IRA 等都放满了之后，多余的钱自己去投资应该怎么搞。
首先，在美国投资应该在哪开户？现在（2020年）美股券商零佣金已经是标配了，因此Robinhood这种新兴互联网券商已经不再有优势，选择传统大券商即可：
- Charles Schwab，老牌券商，现在零佣金了。
关于财务自由
我总觉得现在那帮写鸡汤的人都根本没明白财务自由是什么。财务自由从来就不是让你有一大笔钱之后坐吃山空。财务自由的定义是被动收入大于支出！关键在于“被动收入”的概念，以及“大于支出”。被动收入可远不止钱存银行生利息这种方式 被动收入完全是可以去创造的 这里就不多说了。主流的理论认为（以美国为例）投资产生的被动收入可以长期来看达到6%左右 而通胀大约为2% 因此真正的收益率在4%左右。因此这个理论认为 财务自由所需要的金额是你一年的支出*25。比如一年20万美元购你开销了 那你仅仅需要500万美元的可投资资产就有望达到财务自由。另一个点是大于支出，支出肯定不是一成不变的，而是随着你生活的城市而变。当你财务自由之后 你还真的有必要生活在北京上海纽约旧金山这种城市吗？实际上完全可以过一种location independent的生活，成为数字游民。如果考虑当数字游民 那财务自由所需的可投资资产数额就可以适当降低了。哎我觉得现在这帮写鸡汤的实在太不敬业了。。。…
玩了玩以太坊
最近闲来无事开始玩以太坊 ETH 了。
注册了个以太坊钱包： physixfan.eth ，欢迎打赏 😂
然后自己 ICO 了一个空气币：physixfan 币（代号 PHX），目前只有两个人持有：我自己和V神 😂
如果你们也想玩的话，可以参考以下链接：
- 以太坊钱包地址可以在这里注册，顺着指示一步步来就可以，非常简单：https://www.myetherwallet.com/#ens
- 十分钟 ICO 教程，网上也有好多了，这里有篇中文的写的挺好的：https://zhuanlan.zhihu.com/p/33190525
一些有用的链接：
- 以太坊钱包，推荐使用 MetaMask，是一个浏览器插件，非常便捷。
- 使用以太坊钱包做一些常见的事情，可以使用 MyEtherWallet，功能十分强大。
- 部署智能合约的在线编辑器，推荐 Remix。
- 以太坊交易查询，推荐 Etherscan。
…
写于比特币突破1万美元大关
在我看来，比特币是目前为止人类历史上发明出来的最适合投机的商品，没有之一。比特币的价格走势从长期来看，将必定是大起大落的，伴随着一个个的泡沫产生继而破灭。
首先，比特币的设计是，单位时间内挖矿的产出有限，当有更多人进来挖矿时，会根据共识算法自动调整难度以减慢挖矿的产出速度。而当需求增加时，供需不平衡将迎来价格上涨。只要比特币一旦开始疯长，媒体必定就会宣传，媒体的宣传又会带来更多关注者入场参与其中，产量有限并且无法提高的情况下，价格必将进一步被推高。
其次，比特币的通缩属性，或者是对于价格暴涨的预期，让持有者非常倾向于继续持有而不是使用它来购买其他商品。只要问问有多少人在交易所上买卖过比特币，而又有多少人真正用比特币支付买过其他商品就可以明白了。当年有人 10,000 BTC 买了两块 pizza，现在这些币已经价值$1亿美元，你说他后悔不后悔？以后他还想不想再花比特币了？是不是永远囤着对他更好？而这一点进一步缩小了整个市场的流通量，使得新入场者增多时供给进一步减少，进一步推升价格。
最后，比特币的真实价值，没有公认的模型能够计算得出来。毕竟是个全新的发明，不像股票一样有各种成熟的模型和市场去估计一家家公司的真实价值。经常一个新闻一出来币价应声下跌20%，也进一步说明了没有估值标准，大家都在瞎跟风交易。按照比特币是一个支付方式来看的话，似乎它应该和 PayPal、Visa 等公司去对标，去看它在一天内究竟承载了多少规模交易，但是按照这个标准去看的话显然比特币的当前价格过高了。也就是说，有信仰成分在起作用，让参与交易的人过高的估计比特币的真实价值，毕竟比特币所代表的去中心化、匿名等故事讲得确实也是很精彩的。
以上几个因素，会导致比特币的价格经常在短时间内以指数函数的形状暴涨。
除此之外，还有一个重要原因是，比特币的市场至少在目前看来还是没有监管的，这也就意味着，所有写在刑法里面的赚钱方法，只要是可以用在比特币上的，都不违法。比如内幕交易啊、非法集资啊，用在比特币上，就都可以逃脱法律的制裁了。这就意味着世界上一定有一些黑心的人在用比特币干这种勾当，在背后默默地推动着价格、忽悠新的韭菜入场，从而赚取巨额利润。
当然，是泡沫，就总是会破灭的。比特币的历史上已经发生过好几次泡沫产生、而又破灭的过程了，甚至看起来都有分形结构了。
我无法预测这一波泡沫啥时候会破灭，以及破灭之后稳定下来的价格会是多少。但是我在这里大胆的预测，这绝对不是比特币最后一次泡沫，也不会是最大的一次泡沫。
只要比特币的绝佳投机属性仍然存在，就一定会有各种庄家择机进来炒高。而庄家想要炒高比特币价格，随便编一个理由即可，潜在市场还是相当大的，毕竟到现在2017年为止仍然大部分人都还没有买卖过比特币，甚至大部分人都不知道买币的时候不必一次买一个完整的币。而炒高比特币理由中的最大的那个大杀器，到现在为止还没有搬出来过呢：当你生活的国家的法币真正发生恶性通货膨胀的时候，或者发生大规模战争的时候，可能比特币还真的就是你的救星了。更准确的说，这个大杀器其实已经被媒体用过，但是大家其实心里还是不接受的，因为毕竟还没有切肤之痛。
自从比特币诞生起，似乎比较有影响的恶性通货膨胀只有津巴布韦一个国家，这毕竟还是个人口小国。假设哪一天一个中等规模的国家因为某种原因发生了恶性通货膨胀，他们的国民持有法币就只有坐等缩水一条路，是不是买比特币抗通胀对他们来说就是刚需了？当然在这个时候，需求会远大于供给，再一次泡沫又会被炒起，媒体也会进一步推波助澜宣传比特币的伟大。
自从比特币诞生起，世界上也没有哪个大国被卷入战争。试想，假如你生活的国家发生战争了，你想逃离，可是你有价值一百万美元的存款想要带着一起跑，请问你有什么办法把这些钱带出国？银行转账？那时候银行让你转这么多钱到国外么？带现金？要装几箱子？带黄金、钻石？海关会放过你吗？实际上在这种特殊情况下，还真是只有比特币以及它所衍生出来的各种币能够拯救你。你出国的时候哪怕全身赤裸，到了境外依然可以通过密钥兑换你的比特币。当很多人想要通过这种方法转移财产的时候，比特币的泡沫又会形成了。
总之，在我看来，比特币因为风险过大不是个好的投资品，但是个绝佳的投机产品。
利益相关：持有大约0.01个比特币。
友情提示：一定要做好比特币随时可能归零的心理准备，绝对不要投资你承受不起损失的金额。…
ICO这个概念还真是高明…
今日感想.. ICO这个概念还真是高明。写一份pdf即可捞到上亿美元价值的币，然后因为央行不承认BTC/ETH是货币所以这个事在法律上又不算非法集资，在泡沫最后被戳破前谁也没法把它定义成庞氏骗局。怎么看都是法律上无风险的疯狂捞钱手段… 结果大家都没想到 我党直接以文件代法律 一纸文件直接废掉了ICO的合法性。但是仔细想想，这些ICO发行方倘若提前做了准备，早早卖掉一半融到手的BTC/ETH，最后清算日到来的时候，币涨退钱、币跌退币，就是无论如何也赚了… 天哪ICO简直是金融史上最厉害的圈钱发明了吧……
