Skip to content

Posts from the ‘Investment’ Category

29
Jul

美国房贷利率史低了 我们是不是需要抓紧时间买房?

这段时间看到很多人表示,房贷利率创造历史新低了,接下来肯定会涨回去,我们需要抓紧时间买房了,机不可失时不再来。我对这个问题的看法是这样的:

  • “美国房贷利率现在历史最低了”:这是事实,不是观点。
  • “房贷利率接下来肯定会上涨”:这个观点我不认同。我的看法是,接下来有50%的概率上涨,50%的概率继续下跌。

可能大多数人都是仅仅站在买房者的角度看贷款利率的,但是我恰好是债券投资爱好者,所以我觉得同样应该站在债券收益率的角度来看这个问题。有一个现象是,30 yr fixed rate 房贷利率,与10年期国债 (treausury bond) 的收益率,相关性非常非常显著,示意图如下:

我们几乎可以认为30年期房贷利率和10年国债收益率的变化趋势是同步的。如果你非常确信在接下来的三五年内,房贷利率会上涨,那么可以推断出这几乎等价于你认为10年期国债收益率会上涨,那你可以直接short 10年期国债,即可获得丰厚的收益。

事实上虽然美国的10年期国债收益率仅有0.5%多了,在美国自己的历史上已经最低了,但是与其他国家横向对比的话,这个收益率根本不算低的。在大的债务周期里,日本和德国的相位是走在美国前面的。让我们来看看日本和德国现在(2020年7月)的10年期国债收益率是多少,可能会让不少平时不关注债市的人大开眼界:日本 0.01%;德国 -0.5%。没错,德国的10年期国债收益率前面的负号不是笔误,是真的负收益率。也就是说美国的10年期国债收益率完全有进一步下降的空间。

我自己的预测就是:我无法预测接下来房贷利率会回升还是进一步下降。二者各有50%概率。如果你对此问题的判断能让概率大于50%,可以直接在债券市场里做多或者做空。如果说refinance应该趁低利率赶紧做,我觉得没问题;但是如果是还没买房正在纠结要不要买,我个人认为最好不要让这个利率影响你的判断。…

15
Jul

美国房市 Time The Market: 是不是应该2021年再买房?

我自己还没买过房 很多理论知识都是学习的BayFamily老哥的文章和视频。理论上来说,股市普通人是无法 consistently time the market 的,所有市场上已有的信息都已经反应在当下的价格中了。但是房市高手是可以做到 consistently time the market 的,因为房产买卖手续费高、流动性低,价格相对于各种信息是有滞后的,而且买房涉及一大笔钱,有很多人可能在一些特定时刻即使知道价格偏低了也买不起,有很多人可能在特定时刻失业了即使不想卖房也得卖。

现在大家都知道美国因为疫情的缘故失业率巨高,但是好像目前房价并没有在下跌。为什么呢?似乎这个道理是这样的:现况是卖家比往年少了很多,从Redfin上的数据也可以看出今年疫情开始后让成交量比去年低了不少,卖家少则供需关系会稍微偏向于供给不足。

以西雅图地区为例,卖房的人在今年3月以后和往年相比少了许多,交易量的趋势也是类似的。

目前失业的人可以暂时申请先不还房贷,进入forbearance状态。但等到这个宽限期结束了,forbearance状态里的人会有一部分转化成delinquency,当delinquency升高到一定程度之后供需关系就会大变,房价就会开始猛跌。所以可能等到2021年再买房会抄到底。这个观点是BayFamily老哥做的视频中的观点 大家感兴趣的话可以看看。

最后分享一个网站 感觉这里关于房产的数据很全面更新也比较及时 如果大家有其他看数据的网站也欢迎推荐:

7月初出的那一期报告,就已经可以看到Delinquency开始猛增了。这应该还只是刚刚开始。

28
Jun

如何计算自己的投资回报率?TWR 时间加权 vs MWR 金钱加权

这几天想看看自己这半年来的投资回报率如何,意识到如何计算投资回报率并不是一件完全trivial的事情,各券商直接给出来的数字可能也有不同的定义。其原因在于需要考虑资金流入流出的影响。

Basic Rate of Return

最naive的想法是,计算投资回报率就直接把一段时间内的利润除以本金即可,即:

Basic Return = (EV – BV) / BV

其中EV是Ending Value, BV是Beginning Value。但是有资金的流入流出怎么办?最naive的方法就是把净资金流入算作本金,即:

Basic Return = [EV – (BV+CF)] / (BV+CF)

其中CF是 Net Cash Flow。这样计算,最大的好处自然是简单粗暴;但是有一个致命问题就是,当资金流入流出很多或很大的时候,会让结果变得不准确。

举一个简单而极端的例子:假设年初投入本金$1千,某一天投入资金$1百万,一天后涨了1%赚了$1万之后把这$1百万撤走了,到了年末的时候,投资的股票价格正好跌回和年初一样。这样的话,这一年中净资金流入CF为0,本金BV为$1千,而EV是$1.1万,最后计算回报率的时候如果按上面公式计算分母(BV+CF)是$1千,于是回报率1000%。显然,这个结果没有任何意义。

大家每个月都有新的收入进来,都会投入到股市当中,因此资金的流入流出肯定是投资的重要一部分,因此 Basic Rate of Return 这种计算投资回报率的方式基本上可以说是错误计算方式了。而正确的计算方式有两种:Time-Weighted Return (TWR) 和 …

19
Jun

投资交流群/论坛

建了一个Telegram群,对投资有兴趣的朋友们欢迎加入进来一起研究交流各种投资问题:

我们美国信用卡指南团队近期建了个论坛,里面有理财板块,欢迎大家也来论坛讨论:

10
Jun

股票应该什么时候卖?(我的回答:永远不卖)

这几天跟朋友聊起来投资股票的问题,让我想起来,在中国长大的朋友们有很多人对股票的认知和我有本质不同。最关键的问题就是这个问题:股票应该什么时候卖?

有相当一部分中国长大的朋友们会回答:低买高卖,股市涨的差不多了就该卖了。不把筹码兑现,就不算自己赚到了。

我的回答是:永远不卖。除非你真的需要用到这笔钱要用来消费了,通常这会发生在退休后收入骤降之后,还在工作的时间段内就不要考虑卖股票了。(注:出于Rebalance的需要而调整仓位不算这个语境下的“卖出”。)

当然,我这个回答的前提是买股票就要买大盘指数(即美国的SP500指数或中国的沪深300指数,详见《为什么我一直在推荐买大盘指数基金》)而不是买个股。(美国)股票的大盘指数在几十年至上百年的时间尺度内,是在所有大类资产中表现最好的,没有之一。随手贴一张图大家感受一下:

如果你只是因为股票短时间内涨了就把它卖掉了,很容易错过真正大的涨幅。股市真正的威力就在于长时间的复利,而想要获得这种力量,就要把自己的资产的一个显著比例的金额长时间的投资在里面才可以。

为什么中国很多人在房产投资上赚到了大钱,而很少有人在股市上赚钱呢?我个人认为,除了房产可以获得比较安全的杠杆这一独特优势之外,最主要的原因就是因为很少有中国人会真正把自己资产的大部分投入在股市当中并且长时间不撤出。

股票应该永远不卖其实也是美国投资界的主流观点。为什么我认同这种观点呢?原因就在于应该如何看待股票这个东西。我们不应该把股票看成一个受市场短期情绪影响的涨涨跌跌的东西,而应该看穿他的本质:你拥有股票其实是拥有了一小部分公司权益。如果你买的是美国的大盘指数SP500,那就相当于你拥有了世界上市值最大(约等于经营的最成功)的500家公司的权益的一部分。不管世界如何改变,美元现金可能贬值,股票甚至将来也许都不再用美元计价,但这种经营的好的公司的盈利能力始终会很强,他们的股票就始终会是一种好的资产。只要你相信人类文明一直在进步且将会继续进步。

长期看能永远涨的资产真的不多,我个人认为只有股票(SP500指数或沪深300指数)和土地(有活力的大城市的房产)这二者而已。不论是美元还是人民币,现金长期来看一定是要贬值的,哪怕是存定期有利息也会贬值。所以,既然你可以持有永远涨的资产,为什么要把它卖掉呢?

注:如果股票出现了明显泡沫,那还是应该适当卖一卖的,不过即使是今天的美股,泡沫程度也远不及2007年的中国A股和1980年代末的日本股票。…

14
May

一种加杠杆方式的简介和探讨:滚动购买长期期权 (Rolling LEAP Options)

注:如果你对期权没有任何了解,没听说过 Black-Scholes 模型、不知道期权的 Implied Volatility (IV), Delta, Theta 值是什么意思,请立刻关闭本页面并买一本《期权、期货和其他衍生品》或类似的教科书学习一下,然后再来读本文。在投资时千万不要买你不够了解的东西!

在《年轻时应该加杠杆:让一生中的风险变均衡》中我讲到一种(可能有争议的)理论:为了让一生中的风险变均衡 (diversifying over time),在年轻钱太少的时候应该加杠杆买股票大盘,在变老的过程中逐渐去掉杠杆,并且在退休后让股票大盘比例降到很低(债券比例相应升高)。这个理论的最初来源是这本书《Lifecycle Investing》。在这本书中,作者主要倡导的加杠杆方式并不是最简单易行的直接购买杠杆ETF如UPRO,而是滚动购买长期期权 (rolling LEAP options)。我之前对这种加杠杆方式并不熟悉,是仔细读了这本书和近期学习了一些相关知识才有了一定的认识。这篇文章准备稍微讲一下这种加杠杆方式的具体操作和优缺点。

Rolling LEAP Options 的操作方式

所谓 LEAP options,全称是 Long-Term Equity AnticiPation options,其实就是长期期权的意思。虽然名字很花哨,但其实就只是 expiration date 比较远的期权(一年以上),在购买时和买普通期权一样并没有特殊的地方,券商那里也不会特殊标注它属于 LEAP 期权。

我们的目标是长期加杠杆买股票大盘(SP500指数)。但是期权有一个问题就是,即使再长期,它也总会有 …