房贷利率对房价的影响
我以前也没有认真关注过房贷利率对房价的影响，毕竟我自己做买房与否的决定时并没有参考当时利率有多高。不过随着我对房地产的认识越来越深入，现在明白了利率是房价驱动的主要因素之一。房贷利率降，则房价涨。
为什么利率对房价影响很大？
房贷利率降低1%，会导致月供减少多少？如果你没有用计算器算过，可能会被这个数字惊到。大家可以用这个网站算算看：
我们假设想买的房子房价是$1M，付20%的首付，贷30年固定利率贷款。那么：如果利率是4%（2020年及以前4%就已经很低了），则月供是 $3,819.32；如果利率是3%（2020年下半年开始就开始能拿到这么低的利率了），则月供是 $3,372.83。在这个例子中，利率降低了1%，直接导致月供降低了11.7%。从另一个角度来看也可以说，假设你只能付的出同样的月供，那你买房的购买力升高了13%。
即使你自己不会因为月供的问题升高买房预算，从社会整体来看，因为银行批贷款时决定贷款金额上限的主要依据就是 debt to income ratio 不能超过45%（如果你没有其他债务那么debt这一项就是你的买房月供），所以在income不变的情况下，若很多人选择根据银行批贷款的上限来撑预算，那么房价就是会涨那么多。
历史数据印证
下图是美国nominal房价（nominal意思是未经通胀调整的绝对金额）的历史走势图：
影响房价最大的两个因素是通胀和房贷利率。我们一一来看看影响有多大。
下图是美国通胀率的历史趋势图：
下图是美国real房价（real意思是经过通胀调整后的金额）的历史走势图：
然后下图是房贷利率的历史走势图：
下图是美国real房价再经过利率调整之后的历史走势图：
这张图如此令人震惊， 因为房价虽然nominal金额看起来一直在涨（除了2008年的次贷危机时期），但是经过通胀和房贷利率两个因素调整之后，整个曲线就被调整成了几乎是一条平线。也就是说美国平均房价几乎可以被通胀和房贷利率这俩因素解释个百分之八九十！
感谢 Real Estate Decoded 制作的精美图表！里面的图表还可以动态变化，可以自己选择感兴趣的城市查看。…
2021年美国买房的一些思考
这几天买的房子终于交房了。正在关注美国房市的朋友们估计都明白，2021年以来只有两个字能形容近况：疯狂。于是写写这篇小文记录一下近期的想法。
其实我本来2020年就有买房的打算了，结果谁能料到2020年3月新冠疫情就这么在全世界爆发了，改变了一切。疫情席卷之际，不确定性太强，于是我就暂缓了买房计划改为暗中观察。在2020年7月的时候，我在这个博客写了一篇《美国房市 Time The Market: 是不是应该2021年再买房？》，现在事后来看这次 time the market 的尝试彻底的失败了，因此错过了房价暴涨之前的最佳买入时机。
为什么2020年7月时的判断彻底错误了呢？我认为主要有以下几点原因：
- 当时的判断，最重要的依据是，失业率已处于历史最高点。哪有失业率上天了房价不降的道理呢？现在想来，当时的判断错误，最主要的原因就是没有预测到美国的经济居然来了个K型恢复：受疫情影响大的人都是低收入人群，这些人失业了，但是他们本来也不是我买房的竞争对手；而我买房的竞争对手们，基本全都在家惬意的远程工作，不仅没有失业反而还有大批的人因为自家公司股票疯涨而净值飙升了。一场疫情下来，美国的穷人更穷了，有钱人更有钱了。
- 当时的判断，另一个主要依据是，forbearance 的房子最后很可能拖得越久越还不起，那他们最终要卖或者被 foreclosure，卖的人多了房价就会降。但是现在事后看，这些 forbearance 的房子很可能跟自己想买的房子完全无关，还是上面的K型恢复的问题，我想买的那些价位的房子，其潜在卖家也都是疫情受益者，几乎没有人因此而产生经济紧张而不得不卖房。顺便说一下，forbearance 的截止日期一次次的被延期，这些房子里面有一部分是本来要被卖的，结果因为 forbearance 的原因就继续免费住在里面了，导致供需关系有点导向供给不足，于是也成了推高低端房子价格的一部分原因。
- 从2020年3月开始，美股SP500指数几乎涨成了一条直线，天天史高。科技公司就更不用说了。有无数人因为股票上涨而受益，手里的钱超级多。这些人都是我的买房竞争者。当然，这一点没有人能提前预测到，不然加10倍杠杆买股票就行了。
- 房贷利率。整个2020年，房贷利率一降再降，一直到2021年2月才开始触底。低利率意味着同样房价的月供变少，那相应的同样的收入就可以买房时候价位预算更高一点。
所以我在意识到了这些问题之后，就开始赶紧看房下手了。大概从1月开始吧，那时候因为是冬天淡季，几乎就没有什么房子在卖。一直看房尝试下offer，被惨烈的bidding war给搞的很郁闷，最后3月终于买到了一个比较老、需要做不少remodel工作、但是能以比较便宜的价格买下来的房子。
现在还有不少人在纠结2021年房这波房价快速上涨是不是不理性的、是不是再等等会降。我个人的想法是，房价接下来怎么变，要看这几个因素怎么变：
- 房贷利率。当下（2021年4月）的房贷利率依然比2020年前半年以及更早的时候低了很多，如果做一下房贷利率和房价的关系的历史研究，就会发现房贷利率可以解释相当一部分房价的上涨。2021年初的房价跳涨中的一部分就纯粹是利率降低带来的理性上涨。当然，未来利率怎么变没人能准确预测，有可能上涨，那到时候房价相应的也会变化。
- 通胀。如果通胀很高或者至少人们对通胀的预期（不管对不对）很高，那房价也会跟着涨。在通胀高的时期，买房是个好的选择，因为房价跟着通胀涨、而房贷数目固定不涨。
- 股市。如果美股继续天天史高，房价不可能降。
- 美联储放水程度。看看美国的M2什么时候能停止快速上涨。
- 人们对 Single Family Home (SFH) 的偏好。有人会觉得疫情以来这波 work from home
论小赌怡情账户
投资其实是一件很无聊的事情。
想要比较有把握的获得大约一年8%的长期回报，只要遵循Bogleheads哲学即可（我在《美国投资理财小攻略》中有讲）：基本上就是闭着眼无脑定投大盘（例如 VOO/VTI）即可，或者加入一定比例的债券（例如 BND）做防守。如果你对股债平衡 Risk Parity 的概念有兴趣，还可以用长债和股票大盘做对冲，同时加一定的杠杆，详见《Risk Parity 投资策略 低风险版本》。如果也看好中国的发展的话，还可以再加入一定比例的中国基金（例如 ASHR+MCHI，详见《在美股券商中如何投资中国》）。如果你对黄金或BTC有信仰，还可以再加入一定比例的黄金或BTC。
这样的投资方式，你不需要天天看盘，不需要会选股，不需要会择时，不需要看懂公司财报，不需要正确评估公司价值，不需要判断行业未来，不需要研究金融衍生品的细节，只需要无脑按照设定的方案持之以恒的坚持就足矣。
然而这样的投资方式，并不令人感到 excited。在身边的朋友激动的聊股票的时候，如果你只有上面这些基金，可能你会感到与现场气氛格格不入，可能会在其他人股票涨幅都是按“倍”算的时候觉得自己一年不到10%的收益率太可怜。这时候你可能就会动摇，是不是自己应该加入他们，搞些更高风险的投资？（且不说高风险不一定带来高收益，因为韭菜的投资不一定是理性的😂。）
我对这个问题的解决方案，就是设定单独的小赌怡情账户。主力账户保持无聊但有效的投资方式不动摇，而小赌怡情账户搞各种高风险但有乐趣的玩法。让小赌怡情账户占总资产的比例始终在5%~10%的范围，而且我绝对不碰亏损无上限的玩法（例如直接做空正股或者卖 naked call），这样基本上可以保证自己即使赌输了赔光了也不会想跳楼。
2021年我的小赌怡情战绩实在是太辉煌了，我自己都有点不敢相信。其中对账户总值影响比较大的有：GME 正股+call，赚了大约11倍（见《GME 史诗级 short squeeze：亲历者回忆录》）；FUTU 正股，赚了2倍；ARKK和ARKG的put，赚了大约2倍和1.5倍。
尤其是最近ARKK和ARKG的put，短短两周内上涨了这么多，让我在主力账户中的股票债券统统下跌的时期，保持了非常愉悦的心情，有效吸引了我的注意力，于是不会去对主力账户做任何不理性的操作。
当然，鉴于小赌怡情账户占总资产的比例很小，所以即使赌赢了对总资产规模的帮助也不算很大。此时切记不可贪心，小赌怡情就是小赌怡情，不能以为自己运气好赌赢了就意味着自己投资水平有多高。真正的投资收益，还是要靠长期复利，坚守Bogleheads的投资哲学。…
Gamestop (GME) 史诗级 short squeeze：亲历者的回忆录
这一周（2021.1.25-1.29）美股市场实在是太过传奇了，Gamestop (GME) 这支股票一飞冲天，引发了全民的关注，史诗级 short squeeze 正在进行中，而我有幸作为亲历者，也在其中赚取了几十倍的收益（虽然是小赌怡情仓位，绝对金额很小）。周末了，不开盘，但我激动的心情依然难以平复，因此写写作为亲历者的回忆录。
2020.11.30
我的入场时间是2020年11月30日，当时的GME股价是$16.81。
可能最近才关注GME这支股票的朋友们不知道，其实GME这支股票早在去年11月的时候，就已经是r/wallstreetbets上最火的股票之一了。r/wallstreetbets 是个非常欢乐的地方：里面的人通常都把自己称作 retards（智障）、autists（孤独症患者），里面有人晒自己几十倍几百倍的收益，有人在原油期货价格变成负数的时候买入了期货然后发帖问自己要怎么才能接收原油实物，有很多人晒自己-99.97%的亏损，甚至有人直播自己的投资账户两秒钟内从盈利几万变成负几十万（-1000%的亏损），更多的则是各种动图玩梗，非常欢乐。因此我在2020年下半年起就开始常常逛这个论坛了，我当时在雪球上吐槽了一句，结果后来还被著名的“差评”公众号给截图收录了：
然而就在这样一个版块里，是存在真正的高手的，里面有一些真正专业且严肃的 DD (Due Diligence)。在2020年11月末的几天，GME这支股票就已经是 r/wallstreetbets 上最火热的股票了。我一开始也觉得奇怪，Gamestop 不是一个快倒闭的实体店公司吗，又不是炙手可热的科技公司，为什么这里的人对这支股票如此狂热？于是我就认真的读了一下 r/wallstreetbets 里关于GME的DD帖，结果发现这支股票真的有点厉害。
最早大笔投资GME并且造成了一定影响力的人，是 Dr. Michael Burry。这个人是谁呢？正是电影《大空头》里面最早发现美国当年有严重的房地产泡沫、联系投行创造了做空房地产的金融工具、并且成功通过做空美国房地产而一战成名的那个人。（有意思的是，他 literally 是一个 autist。）
Dr. Michael Burry，左图是电影《大空头》里的形象，右图是真人。
Dr. Michael Burry …
瞎扯几句比特币投资哲学
发现貌似很多人投资BTC和我的币市投资哲学不太一样，我来说一下我的几条：
- Not your keys, not your coins。买完了币之后要立即转走，绝不让币长期停留在交易所。
- Don’t invest more than you can afford to lose。如果币价跌90%你会想跳楼，那说明你买的仓位过大了。
- 买完了就长期持有，控制自己尽量不卖出，卖出的频率尽量控制在4年一次。
- 只买真币不买衍生品。加杠杆玩币可能连赌博都不算，而是纯粹的送钱行为，币圈交易所这个庄家的黑心程度任何赌场都比不了 肯定最后割了你。
- 永远不要让任何人知道你有多少币。如果你的币数目庞大，要分散在不同的钱包里。这条是防止有人拿着$5的武器抢走你$5个亿的币。
- 最后补一条general的投资哲学：不懂的东西不要碰。
2020年投资回顾
2020年真的是不平凡的一年。疫情刚开始的时候我还以为今年的投资收益率只要是正的就满足了，万万没想到后面居然是这样的剧情… 年末了，计算了一下我今年所有账户总的收益率 (IRR)：36%左右（注：没计算现金 也没计算币市）。和纳指 QQQ (+46%) 相比还是差了一截，不过和标普500指数 VOO (+16%) 相比的话也算是跑赢了吧😂
美股股债平衡
今年我的最大仓位是美股这边的股债平衡策略，股票和债券都买，然后杠杆率我会根据情况而调整。年初时候我觉得美股有点高位，于是主要仓位都是没有杠杆的 VOO+TLT。后来3月大跌时候我真的很开心，终于等到了美股也能变便宜了。3月下跌趋势下我没有加仓加杠杆，但是4月反弹开始了之后我就开始加仓加杠杆了：4月时候兑现了积攒多年的MR点数换出来了3万多USD的现金然后立刻丢进了股市，然后把杠杆率从1.0x提升到了1.5x（主要是买了自带1.5x杠杆的股债平衡基金NTSX）。当时也完全没想到后面居然就是这样一路涨了上来，本来还想着后面如果再跌还得继续加杠杆呢。没想到啊没想到，后面竟是一路的直线上涨，就这样1.5x的杠杆率保持了大半年。然后到了9月我又觉得美股实在是太高了，于是又开始逐渐降低杠杆率。
A股ASHR
在2019年投资回顾中我写到我有挺大的A股仓位，主要就是买的沪深300基金 ASHR。虽然好像大部分人都不看好A股，但今年A股的涨势其实比美股SP500指数更加猛烈，ASHR 今年涨了+33%，是比VOO的+16%高的（当然和纳指相比还是比不过）。今年一整年我都基本没有买入卖出 ASHR，只是持有不动。目前来看A股还不算是大泡沫时期，还是可以继续hold的。
投资中国其实只买沪深300还不够，还需要买海外上市的中概股（可以考虑MCHI或FLCH）才完整，不过2020年政治方面的风险一直挺大，我在担心在美上市中概股的安危，同时在前半年美股的价格比较有吸引力，所以一直没有买入中概股基金。其实还是该买的，明年估计会加仓中概股，以达到目标比例。
小赌怡情个股
今年买的小赌怡情个股简直是大爆发… TSLA 今年一年就涨了5倍，从我买入算起的话总共有10倍多的收益率了。我买着玩的其他个股，像是AAPL，AMZN，TCEHY，JPM，AXP等等这些今年都有巨大的涨幅。这是个奇怪的年份，散户随便买那种热门股票都能赚翻… …
