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Posts from the ‘Investment’ Category

29
Jul

美国房贷利率史低了 我们是不是需要抓紧时间买房?

这段时间看到很多人表示,房贷利率创造历史新低了,接下来肯定会涨回去,我们需要抓紧时间买房了,机不可失时不再来。我对这个问题的看法是这样的:

  • “美国房贷利率现在历史最低了”:这是事实,不是观点。
  • “房贷利率接下来肯定会上涨”:这个观点我不认同。我的看法是,接下来有50%的概率上涨,50%的概率继续下跌。

可能大多数人都是仅仅站在买房者的角度看贷款利率的,但是我恰好是债券投资爱好者,所以我觉得同样应该站在债券收益率的角度来看这个问题。有一个现象是,30 yr fixed rate 房贷利率,与10年期国债 (treausury bond) 的收益率,相关性非常非常显著,示意图如下:

我们几乎可以认为30年期房贷利率和10年国债收益率的变化趋势是同步的。如果你非常确信在接下来的三五年内,房贷利率会上涨,那么可以推断出这几乎等价于你认为10年期国债收益率会上涨,那你可以直接short 10年期国债,即可获得丰厚的收益。

事实上虽然美国的10年期国债收益率仅有0.5%多了,在美国自己的历史上已经最低了,但是与其他国家横向对比的话,这个收益率根本不算低的。在大的债务周期里,日本和德国的相位是走在美国前面的。让我们来看看日本和德国现在(2020年7月)的10年期国债收益率是多少,可能会让不少平时不关注债市的人大开眼界:日本 0.01%;德国 -0.5%。没错,德国的10年期国债收益率前面的负号不是笔误,是真的负收益率。也就是说美国的10年期国债收益率完全有进一步下降的空间。

我自己的预测就是:我无法预测接下来房贷利率会回升还是进一步下降。二者各有50%概率。如果你对此问题的判断能让概率大于50%,可以直接在债券市场里做多或者做空。如果说refinance应该趁低利率赶紧做,我觉得没问题;但是如果是还没买房正在纠结要不要买,我个人认为最好不要让这个利率影响你的判断。


【更新补充】此更新写于10年期国债收益率已经上升、房贷利率即将上涨的时期。

这两天跟朋友讨论想明白了一件事,就是其实急着锁定低利率其实意义不大。主要是现在房价其实已经price in了低利率了,我这附近抢房子都是比半年前的价格要加20%左右才能抢到。这样的话,假设房贷利率涨上去,那相应的房价估计不久也会降温。那就相当于是高房价低利率vs低房价高利率… 这俩选一个的话其实是后者好 因为利率会fluctuate,将来利率降低的话只要refinance一下就好了;但是如果房价买贵了,永远就是贵了……

15
Jul

美国房市 Time The Market: 是不是应该2021年再买房?

我自己还没买过房 很多理论知识都是学习的BayFamily老哥的文章和视频。理论上来说,股市普通人是无法 consistently time the market 的,所有市场上已有的信息都已经反应在当下的价格中了。但是房市高手是可以做到 consistently time the market 的,因为房产买卖手续费高、流动性低,价格相对于各种信息是有滞后的,而且买房涉及一大笔钱,有很多人可能在一些特定时刻即使知道价格偏低了也买不起,有很多人可能在特定时刻失业了即使不想卖房也得卖。

现在大家都知道美国因为疫情的缘故失业率巨高,但是好像目前房价并没有在下跌。为什么呢?似乎这个道理是这样的:现况是卖家比往年少了很多,从Redfin上的数据也可以看出今年疫情开始后让成交量比去年低了不少,卖家少则供需关系会稍微偏向于供给不足。

以西雅图地区为例,卖房的人在今年3月以后和往年相比少了许多,交易量的趋势也是类似的。

目前失业的人可以暂时申请先不还房贷,进入forbearance状态。但等到这个宽限期结束了,forbearance状态里的人会有一部分转化成delinquency,当delinquency升高到一定程度之后供需关系就会大变,房价就会开始猛跌。所以可能等到2021年再买房会抄到底。这个观点是BayFamily老哥做的视频中的观点 大家感兴趣的话可以看看。

最后分享一个网站 感觉这里关于房产的数据很全面更新也比较及时 如果大家有其他看数据的网站也欢迎推荐:

7月初出的那一期报告,就已经可以看到Delinquency开始猛增了。这应该还只是刚刚开始。

19
Jun

投资交流群/论坛

建了一个Telegram群,对投资有兴趣的朋友们欢迎加入进来一起研究交流各种投资问题:

我们美国信用卡指南团队近期建了个论坛,里面有理财板块,欢迎大家也来论坛讨论:

10
Jun

股票应该什么时候卖?(我的回答:永远不卖)

这几天跟朋友聊起来投资股票的问题,让我想起来,在中国长大的朋友们有很多人对股票的认知和我有本质不同。最关键的问题就是这个问题:股票应该什么时候卖?

有相当一部分中国长大的朋友们会回答:低买高卖,股市涨的差不多了就该卖了。不把筹码兑现,就不算自己赚到了。

我的回答是:永远不卖。除非你真的需要用到这笔钱要用来消费了,通常这会发生在退休后收入骤降之后,还在工作的时间段内就不要考虑卖股票了。(注:出于Rebalance的需要而调整仓位不算这个语境下的“卖出”。)

当然,我这个回答的前提是买股票就要买大盘指数(即美国的SP500指数或中国的沪深300指数,详见《为什么我一直在推荐买大盘指数基金》)而不是买个股。(美国)股票的大盘指数在几十年至上百年的时间尺度内,是在所有大类资产中表现最好的,没有之一。随手贴一张图大家感受一下:

如果你只是因为股票短时间内涨了就把它卖掉了,很容易错过真正大的涨幅。股市真正的威力就在于长时间的复利,而想要获得这种力量,就要把自己的资产的一个显著比例的金额长时间的投资在里面才可以。

为什么中国很多人在房产投资上赚到了大钱,而很少有人在股市上赚钱呢?我个人认为,除了房产可以获得比较安全的杠杆这一独特优势之外,最主要的原因就是因为很少有中国人会真正把自己资产的大部分投入在股市当中并且长时间不撤出。

股票应该永远不卖其实也是美国投资界的主流观点。为什么我认同这种观点呢?原因就在于应该如何看待股票这个东西。我们不应该把股票看成一个受市场短期情绪影响的涨涨跌跌的东西,而应该看穿他的本质:你拥有股票其实是拥有了一小部分公司权益。如果你买的是美国的大盘指数SP500,那就相当于你拥有了世界上市值最大(约等于经营的最成功)的500家公司的权益的一部分。不管世界如何改变,美元现金可能贬值,股票甚至将来也许都不再用美元计价,但这种经营的好的公司的盈利能力始终会很强,他们的股票就始终会是一种好的资产。只要你相信人类文明一直在进步且将会继续进步。

长期看能永远涨的资产真的不多,我个人认为只有股票(SP500指数或沪深300指数)和土地(有活力的大城市的房产)这二者而已。不论是美元还是人民币,现金长期来看一定是要贬值的,哪怕是存定期有利息也会贬值。所以,既然你可以持有永远涨的资产,为什么要把它卖掉呢?

注:如果股票出现了明显泡沫,那还是应该适当卖一卖的,不过即使是今天的美股,泡沫程度也远不及2007年的中国A股和1980年代末的日本股票。…

14
May

一种加杠杆方式的简介和探讨:滚动购买长期期权 (Rolling LEAP Options)

注:如果你对期权没有任何了解,没听说过 Black-Scholes 模型、不知道期权的 Implied Volatility (IV), Delta, Theta 值是什么意思,请立刻关闭本页面并买一本《期权、期货和其他衍生品》或类似的教科书学习一下,然后再来读本文。在投资时千万不要买你不够了解的东西!

在《年轻时应该加杠杆:让一生中的风险变均衡》中我讲到一种(可能有争议的)理论:为了让一生中的风险变均衡 (diversifying over time),在年轻钱太少的时候应该加杠杆买股票大盘,在变老的过程中逐渐去掉杠杆,并且在退休后让股票大盘比例降到很低(债券比例相应升高)。这个理论的最初来源是这本书《Lifecycle Investing》。在这本书中,作者主要倡导的加杠杆方式并不是最简单易行的直接购买杠杆ETF如UPRO,而是滚动购买长期期权 (rolling LEAP options)。我之前对这种加杠杆方式并不熟悉,是仔细读了这本书和近期学习了一些相关知识才有了一定的认识。这篇文章准备稍微讲一下这种加杠杆方式的具体操作和优缺点。

Rolling LEAP Options 的操作方式

所谓 LEAP options,全称是 Long-Term Equity AnticiPation options,其实就是长期期权的意思。虽然名字很花哨,但其实就只是 expiration date 比较远的期权(一年以上),在购买时和买普通期权一样并没有特殊的地方,券商那里也不会特殊标注它属于 LEAP 期权。

我们的目标是长期加杠杆买股票大盘(SP500指数)。但是期权有一个问题就是,即使再长期,它也总会有 …

30
Apr

投资“交学费”要趁早:年轻没什么钱的时候正是开始投资的最佳时机

最近有几位朋友跟我聊天时提到,他们有点想要研究怎么投资的想法,但是觉得自己还没什么钱,钱这么少的时候开始投资有意义吗?我的看法是:就应该趁年轻没什么钱的时候开始投资,这正是最佳时机!

最主要的一个原因是人类的一种普遍心理特征:金钱的损失对你的心态和认知的刺激强度,跟比例更相关,跟绝对数值关系不大。在投资时产生损失和学到教训,可以被戏称为“交学费”,而这个“学费”的价格,是越年轻越便宜的。一个人年轻钱少的时候投资损失了30%,跟中年以后手握大把财富的时候投资损失了30%,对一个人的刺激程度其实是差不多的,从错误中得到的教训也是差不多的。但是年轻时候就损失这么大比例的钱并且得到教训的好处就是:其实从人一生中的财富数量来看,年轻时候损失30%才多点钱啊,也许中年以后一个月的工资就赚回来了!而中年时期再损失这么大比例的金钱,可能就是真正严重的灾难了。

当然,前提是你研究投资的时候,不管绝对数值多么小,也要把这笔钱当做正经的投资去研究,将来你有了一百万一千万一个亿的时候也可以用同样的手法投资才行。不可以因为你自己意识到了手上的这笔钱绝对数额不算大,就开始以赌博的手法去玩,今天买TQQQ明天买SQQQ后天买VIIX这样。如果以赌博的手法去玩,亏损了也不会学到任何有意义的教训,白白浪费了学习真正有价值的教训的机会。

我自己年轻时,“交学费”金额最大的一次是投资原油基金。在《想买原油基金USO?请三思,至少要了解一下Contango损耗的概念》中讲到过,我在2015年的时候就因为当时油价骤降而试图进去抄底,结果持有了一两年之后终于认清了这个东西的坑太大而止损离场。其实当时损失掉的绝对金额,连我现在一个月的工资都不到,但是却得到了印象非常深刻的宝贵教训:一是原油基金本身的坑太大,轻易不要玩;二是比较general的经验,就是投资一个东西之前一定要花足了时间做研究,非常清楚其背后的机理才可以入手。也许如果2015年我没有交过那次学费的话,在2020年我就会试图抄油价的底然后亏损大得多的绝对金额了。

有人会问,为什么一定要“交学费”呢,难道不能找理财顾问花钱让他们帮我做投资吗?哈哈,我想投资时间久一点经历过各种大风大浪的人大概都会对这个问题会心一笑。哪有人可以在投资方面从来不“交学费”就可以找到真正适合自己的投资方法的呢?哪怕是花钱找了理财顾问去给你打理财富,他们也无法阻止你在市场最低的时候非要撤回资金、在市场最高点的时候非要入场。更何况其实你完全可以做到自己投资的跟他们一样好从而省掉一笔管理费。

“交学费”要趁早,如果你还没开始研究投资,就从现在开始吧!…