2021年美国买房的一些思考

这几天买的房子终于交房了。正在关注美国房市的朋友们估计都明白，2021年以来只有两个字能形容近况：疯狂。于是写写这篇小文记录一下近期的想法。

其实我本来2020年就有买房的打算了，结果谁能料到2020年3月新冠疫情就这么在全世界爆发了，改变了一切。疫情席卷之际，不确定性太强，于是我就暂缓了买房计划改为暗中观察。在2020年7月的时候，我在这个博客写了一篇《美国房市 Time The Market: 是不是应该2021年再买房？》，现在事后来看这次 time the market 的尝试彻底的失败了，因此错过了房价暴涨之前的最佳买入时机。

为什么2020年7月时的判断彻底错误了呢？我认为主要有以下几点原因：

• 当时的判断，最重要的依据是，失业率已处于历史最高点。哪有失业率上天了房价不降的道理呢？现在想来，当时的判断错误，最主要的原因就是没有预测到美国的经济居然来了个K型恢复：受疫情影响大的人都是低收入人群，这些人失业了，但是他们本来也不是我买房的竞争对手；而我买房的竞争对手们，基本全都在家惬意的远程工作，不仅没有失业反而还有大批的人因为自家公司股票疯涨而净值飙升了。一场疫情下来，美国的穷人更穷了，有钱人更有钱了。
• 当时的判断，另一个主要依据是，forbearance 的房子最后很可能拖得越久越还不起，那他们最终要卖或者被 foreclosure，卖的人多了房价就会降。但是现在事后看，这些 forbearance 的房子很可能跟自己想买的房子完全无关，还是上面的K型恢复的问题，我想买的那些价位的房子，其潜在卖家也都是疫情受益者，几乎没有人因此而产生经济紧张而不得不卖房。顺便说一下，forbearance 的截止日期一次次的被延期，这些房子里面有一部分是本来要被卖的，结果因为 forbearance 的原因就继续免费住在里面了，导致供需关系有点导向供给不足，于是也成了推高低端房子价格的一部分原因。
• 从2020年3月开始，美股SP500指数几乎涨成了一条直线，天天史高。科技公司就更不用说了。有无数人因为股票上涨而受益，手里的钱超级多。这些人都是我的买房竞争者。当然，这一点没有人能提前预测到，不然加10倍杠杆买股票就行了。
• 房贷利率。整个2020年，房贷利率一降再降，一直到2021年2月才开始触底。低利率意味着同样房价的月供变少，那相应的同样的收入就可以买房时候价位预算更高一点。

所以我在意识到了这些问题之后，就开始赶紧看房下手了。大概从1月开始吧，那时候因为是冬天淡季，几乎就没有什么房子在卖。一直看房尝试下offer，被惨烈的bidding war给搞的很郁闷，最后3月终于买到了一个比较老、需要做不少remodel工作、但是能以比较便宜的价格买下来的房子。

现在还有不少人在纠结2021年房这波房价快速上涨是不是不理性的、是不是再等等会降。我个人的想法是，房价接下来怎么变，要看这几个因素怎么变：

• 房贷利率。当下（2021年4月）的房贷利率依然比2020年前半年以及更早的时候低了很多，如果做一下房贷利率和房价的关系的历史研究，就会发现房贷利率可以解释相当一部分房价的上涨。2021年初的房价跳涨中的一部分就纯粹是利率降低带来的理性上涨。当然，未来利率怎么变没人能准确预测，有可能上涨，那到时候房价相应的也会变化。
• 通胀。如果通胀很高或者至少人们对通胀的预期（不管对不对）很高，那房价也会跟着涨。在通胀高的时期，买房是个好的选择，因为房价跟着通胀涨、而房贷数目固定不涨。
• 股市。如果美股继续天天史高，房价不可能降。
• 美联储放水程度。看看美国的M2什么时候能停止快速上涨。
• 人们对 Single Family Home (SFH) 的偏好。有人会觉得疫情以来这波 work from home